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2008年第1期:淺析不動產善意取得制度

时间:2016-08-02 02:43:00

 

淺析不動產善意取得制度
王倩萍    顏  宇
(西南政法大學,重慶,中國  400031)
 
【摘  要】善意取得制度是物權法上的一項重要制度,其源於“以手護手”原則,現在已為世界上大多數國家的民法所確定。但對於不動產能否適用善意取得,各國立法不一,我國新頒佈的《物權法》確立了不動產善意取得制度。筆者通過對該制度的剖析研究,探究其確立的理論基礎和制度基礎,並對該制度的立法價值作出思考
【關鍵字】不動產善意取得  交易便捷  交易安全  善意
 
To Review the Bona Fide Acquisition of Real Estate
Qianping Wang  YuYan
(Southwest University of Political Science and Law,Chongqing  400031,China)
Abstract:The bona fide acquisitiong regulation on real estate is an indispensable part of real right.The bona fide acquisition of real estate relates to choice of systems is one of the important titles in the draft of the civil code. In this article,I will expound problems upon the bona fide acquisition of real estate and hope it will be of use.
Key words:The bona fide acquisition of real estate  Efficiency of trade  Safety of trade  Bona fide
 
    善意取得制度是物權法上的一項重要制度,其源於古老的日爾曼法的“以手護手”的原則,現在已為世界上大多數國家的民法所確定。但對於不動產善意取得,各國在理論上和實踐上都有不同認識。我國《物權法》第106條確立了不動產善意取得制度。筆者認為不動產善意取得制度的確立,對於維護交易秩序,保障第三人合法權益有重要的意義。
 
1 不動產善意取得概述
1.1 不動產善意取得的概念
不動產善意取得是指第三人出於善意信賴不動產登記簿的登記,而與登記記載的權利人發生交易,並且該轉讓的不動產已經登記於該第三人名下,此時,若登記記載的權利人與真正權利人不符,善意第三人也即時取得不動產所有權,而不受真正權利人追奪,真正權利人只能請求登記記載的權利人或有過錯的登記機關賠償損失。
 
1.2 不動產善意取得的構成要件
    不動產善意取得制度的結果是不動產真正權利人喪失了不動產所有權,善意受讓人則因此取得不動產所有權。保護所有權是法律的一般原則,也是文明法制貫徹始終的基本理念。善意取得制度的確認,表明了法律總體上採取了犧牲財產所有權的靜的安全而保護財產交易的動的安全的立場。但我們必須兼顧所有權保護與交易便捷,因此對不動產善意取得制度的適用要件作嚴格的規定。根據《物權法》第106條的規定,不動產善意取得的構成要件有:
 
1.2.1 受讓人須通過交易從讓與人處以合理價格有償取得不動產。善意取得制度旨在保護交易安全,因而只有存在受讓人與轉讓人之間的交易之法律行為時,才發生善意取得問題。且該種交易須是有償。有償交易時商品經濟條件下的一種主要交易方式,財產在生產者、經營者、消費者之間進行交換。這種交易方式對市場交易安全的影響是至關重要的,對這種交易方式下善意第三人利益的保護有助於對交易安全的維護。在不動產交易中,無償交易所占份額極少,對交易安全的影響並不是很大,在這種情況下,真正權利人的利益更值得法律保護。
 
1.2.2 受讓人必須為善意。善意是指不知情,即不知或不應知道讓與人讓與財產時,沒有處分該項財產的許可權。關於受讓的善意,各個國家和地區立法都有規定,但具體認定標準不同。《德國民法典》第932條第2項規定,受讓人明知或因重大過失而不知物不屬於讓與人的,即為非善意。《日本民法典》第192條規定,受讓人必須是善意且無過失時,才可適用善意取得制度。我國臺灣地區民法規定,受讓人因重大過失不知讓與人無讓與之權利者,不適用善意取得之規定。筆者認為善意取得制度雖然是為保護善意第三人利益而設定的制度,但依然要遵守民法權利義務相一致原則,第三人不能免除一切注意義務。受讓人只要盡到了一般人所應盡的注意義務,不知或不應知讓與人為無權處分的,都可適用善意取得制度。對於受讓人是否善意,應由主張其為惡意的人負舉證責任。就不動產物權而言,只要第三人取得的物權是在不動產登記簿中登記的物權,就可認為第三人為善意。第三人的善意應當是在進行變更登記時成立,若在合同簽訂後變更登記之前已知讓與人為無權處分而依然與之進行產權變更登記,則應視為惡意。
 
1.2.3 讓與人須為無權處分。成立不動產善意取得的讓與人是登記簿上所記載的所有權人,他所作的處分應為有權處分。但由於某種原因,登記不上所記載的權利人 並非真正的物權人,因此,未經真正物權人 同意,登記簿上所記載的權利人所作的處分為無權處分。
 
1.2.4 讓與人與第三人之間所進行的不動產物權變動必須具備一般不動產物權變動的形式要件,即必須進行過戶登記。如果買賣雙方沒有到登記機關辦理過戶登記,不動產所有權仍未發生轉移,第三人享有的只有債權,只有辦理了過戶登記,所有權才能發生轉移,才會發生善意第三人對該所有權能否取得的問題。
 
1.3 不動產善意取得的法律效力
1.3.1 受讓人與真正權利人的效力。其效力主要表現為一種物權關係,即受讓人取得了不動產的所有權,真正權利人因此而上市自己物權人的法律地位。受讓人取得物權既不是屬於侵權也不是不當得利,而是法定的取得物權的方式,所以真正權利人不得要求受讓人返還財產。
 
1.3.2 真正權利人與物權登記人之間的效力,其效力表現為一種債權關係,善意取得成立以後真正權利人完全喪失了不動產的所有權,其利益必定受到了損害,這種損害只能通過債權關係加以彌補,因此真正權利人基於自己的損害對物權登記人可以行使以下行為:(1)侵權損害賠償請求權,因為物權登記人處分了其無權處分的財產,侵害了真正權利人對物的支配,真正權利人可以依侵權行為的規定請求賠償其損失;(2)不當得利返還請求權,物權登記人處分了真正權利人所獲得的利益,構成了不當得利,真正權利人可以依據不當得利的規定請求物權登記人返還所得的利益。
 
2 建立不動產善意取得制度之理由
2.1 理論基礎
    作為民法上的一項重要制度,善意取得制度以犧牲財產所有權安全為代價,來保障交易安全。探討善意取得的理論基礎的意義在於弄清法律為什麼要把一個有瑕疵的交易擬制為合法交易加以保護。其實質就是為什麼僅僅憑藉受讓人的善意即應當對他的有瑕疵的交易行為加以保護。筆者認為善意取得的理論基礎是公示公信原則。按照物權的公示公信原則,物權的正確性實質是通過法律認可的形式反映出來,即不動產登記簿上記載的不動產物權就是正確的物權,這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。善意第三人信賴不動產的登記的表徵而與不動產登記人交易,即使其表徵與實質的權利不符,對於信賴此表徵的善意第三人並不會發生任何影響,該善意第三人取得的物權受法律保護。在不動產領域,由於登記制度的完備,不動產的登記由官方統一進行,不動產登記簿上所記載的權利與真實權利狀態保持了較高的一致,從而人們基本上可以信賴登記簿上所記載的權利是真實的。即不動產的登記與動產佔有相比,更具公信力。因此,善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名藝人交易時,即使存在登記與本權分離的情形,善意第三人仍然可以獲得利益。
 
2.2 制度基礎
    我國曾有學者斷言:“國外民法規定善意取得制度,並不包括不動產的善意取得。”筆者並不贊同此種說法。《德國民法典》事實上突破了善意取得僅限於動產的限制。 [1] 該法第892條規定可以基於相信土地登記公信力而取得土地上的權利。《瑞士民法典》也將善意取得制度適用於所有已經登記的不動產,其第973條規定:“出於善意而信賴不動產登記簿的登記,因為取得所有權或其他權利的人,均受保護。”
    各國對善意取得制度是否適用於不動產存在諸多差異,其原因在於各國的不動產登記制度不同。有的國家,如日本、法國,對不動產實行契約登記制度,該登記制度有兩個特點:第一,登記官員對於不動產登記的申請,只進行形式上的審查,對於契約上所記載的權利有無瑕疵則在所不問。第二,登記無公信力。公眾不可信賴已登記的權利事項為真正的權利狀況。另外有些國家,如瑞士,實行有權利登記制度。其特點是:其一,對不動產登記的申請實施實質審查,第二,登記具有公信力。只有正確的公示,公眾才有理由相信不動產登記所記載的權屬是正確的,才能賦予不動產登記以公信力。因此,在實行形式審查主義的國家,由於登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問,因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不一致的情況,因而其不動產的登記缺乏公信力。善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。而對於那些實行實質審查的國家,因不動產的登記具有公信力,則存在善意取得制度的基礎。
    我國對不動產登記實行實質審查主義 [2] ,賦予不動產登記以公信力,依公示公信原則,只要登記無異議,即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不相符,如果是相信登記正確而與登記名藝人進行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護。
 
3 不動產善意取得之制度價值
    在市場經濟條件下,確立不動產善意取得制度的目的在於保護交易安全。不動產善意取得制度的價值體現在以下幾個方面:
 
3.1 保障交易安全與便捷
    在不動產交易中,大部分不動產都是歸屬確定、權屬明確的不動產。但也不能否定某些不動產時由並非享有處分權的人進行交易的。如果交易主體在進行每一次交易之前都需要費盡周折去查明所購買不動產的權利義務關係是否明確,其就承擔了權利可能被追回的風險。於是,權利的受讓人為預防不測之損害,在任何的交易裏均非常詳細地調查真正的權利人,以確定權利的實像,方開始交易不可。如此一來,受讓人為確定權利關係的實象而裹足不前,對於當代活潑迅速的交易行為自然會受到嚴重影響。 [3] 另外,受讓人要查明受讓不動產的真正來源,會導致交易成本的增加,影響交易安全,一定程度上會阻礙市場經濟的發展。
 
3.2 充分發揮“物”的經濟效用
    法律對財產權益的保護不僅要滿足人們對物質財富的實際支配,也要充分發揮整個社會物質財富的動態效用,以滿足人類生產和生活的需要。 [4] 不動產善意取得制度在發揮物的經濟效用方面的作用主要表現在:首先,當真正權利人不積極主張自己權利而導致第三人善意取得該動產時,法律更傾向於不動產在善意取得人手中充分發揮利用價值。其次,真正權利人仍然可以向無權處分人主張賠償損失,這在一定程度上彌補他的損失,而善意的受讓人則可以繼續佔有不動產,這也符合效益原則。
 
3.3 保護善意第三人的利益
    不動產善意取得制度在對所有權取得進行規制的根本目的在於保護正常的市場交易關係,保護善意的交易相對人。任何善意受讓人基於對讓與人及其所有權的無瑕疵事實的一種信賴進行交易,不動產善意取得制度正是對這種交易信賴和交易安全的一種保護。如果法律對此信賴置之不理,則交易勢必難以進行,因為由相對人去查知讓與人是否為所有人、有無處分權,則交易成本甚大。 [5]
 
4 結語
    不動產善意取得制度在我國的確立,對於完善古老的善意取得制度,保障善意交易者對市場的信賴,以及進一步維護整個社會經濟秩序有著不可替代的社會和經濟功能。《物權法》的明確規定將使不動產善意取得制度在市場交易中更好地發揮其應有的作用。
 
參考文獻:
[1] 史尚寬:物權法論[M],北京:中國政法大學出版社,2002.
[2] 梁慧星、陳華彬:物權法[M],北京:法律出版社,1997.
[3] 劉得寬、民法諸問題與新展望[M],北京:中國政法大學出版社,2002.
[4] 梁慧星:中國物權法研究(上)[M],北京:法律出版社,1998.
[5] 董學立:論物權變動中的善意惡意[J],北京:中國法學,2004(2).
 
 
(責任編輯:梅  傑)


[1] 楊立新:共同共有不動產交易中的善意取得[J],法學研究,1997(4).
[2] 王利明:物權法專題研究[M],吉林:吉林人民出版社,2002,37.
[3] 劉得寬:民法諸問題與新展望[M],北京:中國政法大學出版社,2002,284.
[4] 王利明:民商法研究(第四輯)[M],北京:法律出版社,1999,197.
[5] 梁慧星:中國物權法研究(上) [M],北京:法律出版社,1998,474.
 
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